Email : info@surgoland.com CALL/WA : 08788 6846 700
    Facebook
  • Instagram

Apakah Semua Properti itu Aset?

Apakah Semua Properti itu Aset?

Sebelum saya melanjutkan ke pembahasan selanjutnya, saya akan menanyakan lebih dulu kepada anda. “Apakah semua properti khususnya rumah yang anda beli itu termasuk aset?”

Jawabnya, ”Tidak semua properti merupakan aset!” Ada properti yang masuk dalam kategori barang konsumtif (liability, hutang), ada pula properti yang masuk dalam kategori aset (kekayaan). Bedanya terletak pada aliran kas yang ada pada properti itu. Kalau properti yang anda miliki atau akan anda beli memiliki arus kas positif atau ada uang masuk, maka itu termasuk properti aset. Tapi kalau properti yang anda miliki adalah properti yang ‟menyedot‟ uang anda karena anda harus mengeluarkan uang setiap bulan untuk perawatan, perbaikan, bayar listrik, tukang kebun dan sebagainya, maka properti jenis ini termasuk liability (kewajiban).

Karena itu, properti-properti yang harus menjadi sasaran anda adalah properti aset yang menghasilkan arus kas positif (arus kas masuk lebih besar dari arus kas keluar).

Sumber gambar: https://www.asura.co.id/blog/woowinvestasi-properti-sebenarnya-itu-aset-apa-liabilitas

 

Properti Hunian atau Komersial?

Mungkin anda akan bertanya, “Sebaiknya saya membeli properti hunian seperti rumah, rumah kos, apartemen atau ruko, rukan, pabrik, gudang dan sejenisnya?”

Meski properti merupakan investasi yang menguntungkan, tapi tidak semua orang berani investasi di properti. Apalagi bagi orang yang baru mau investasi di properti. Karena itu, biasanya, properti komersial seperti ruko, rukan, pabrik, maupun gudang tentu lebih menakutkan lagi bagi mereka. Kenapa bisa begitu? Karena dalam bayangan mereka, memiliki properti komersial relatif sulit, dan modalnya sangat besar. Pandangan ini tentu saja tidak salah.

Menurut saya pribadi, bagi anda yang baru memulai bisnis ini, sebaiknya „bermain‟ pada properti hunian seperti rumah kos dan bisa pula komersial tapi terbatas hanya pada ruko atau rukan. Alasannya karena mendapatkan sewa hunian relatif mudah dan bila kosong penyewa, untuk mendapatkan penyewa lagi relatif mudah. Tapi kalau anda sudah profesional, maka properti komersial tentu lebih menguntungkan. Alasannya karena:

  1. Biaya pengelolaan properti komersial biasanya lebih kecil bila dibandingkan dengan properti hunian (dalam investasi besar)
  2. Penyewa mau mengeluarkan uang untuk merawat properti anda.\
  3. Pada properti komersial, penyewa juga mau membayar biaya asuransi untuk menjaga aset mereka yang tersimpan di properti kita.
  4. Penyewa bersedia melakukan renovasi karena mereka memiliki kepentingan untuk meningkatkan bisnisnya.
  5. Penyewa bersedia menandatangani kontrak jangka panjang. Tentu saja ini mereka lakukan karena mereka tidak ingin kehilangan peluang usahanya.
  6. Sudah banyak terbukti, para pebisnis properti yang sudah sukses, tentu jarang sekali “bermain‟ di properti hunian besar untuk disewakan.

sumber gambar : http://griyakuindahselaras.com/properti-komersial/

Sasaran Properti Anda

Strategi-strategi yang saya sampaikan sebelumnya memang tidak harus untuk properti yang murah dan dibawah harga pasar. Akan tetapi, strategi diatas akan lebih optimal bila propertinya murah dibawah harga. Karena itu, pembahasan selanjutnya akan lebih fokus pada bagaimana mendapatkan properti murah. Ukuran murah atau dibawah pasar itu kalau harga propertinya 30% lebih rendah dari harga pasar. Kalau ada properti yang dijual 10-20% dibawah pasar itu bukan termasuk properti murah, karena itu hanya merupakan fluktuasi harga saja.

Jika anda sekarang membaca koran, pasti anda akan menemukan ratusan iklan rumah di jual. Ternyata tidak semua rumah yang dijual atau ditawarkan itu menguntungkan untuk anda. Karena itu untuk menghemat waktu dalam pencarian, dalam membaca iklan koran pun harus ada cara yang efektif.

Properti yang menjadi target anda adalah properti (rumah, ruko, gudang, rukan, kantor) yang harganya dibawah harga pasar dan memiliki cash flow (arus kas) yang bisa menutupi angsuran bank. Dengan mendapatkan properti seperti itu, maka anda dapat memanfaatkan daya pengungkit dari hutang bank untuk membiayai properti anda.

Dengan hutang bank, maka anda tidak harus membayar sekaligus seluruh harga yang anda beli. Inilah yang dinamakan ‟leverage‟ atau daya pengungkit. Anda bisa memiliki properti tanpa harus membayar dengan uang anda sendiri! Biarkan orang lain, dalam hal ini bank yang membiayai properti anda. Asyik kan!

Karena itu, properti yang anda beli harus properti yang menghasilkan uang. Kalau begitu, dari ratusan bahkan ribuan iklan baris yang ada dikoran, majalah atau internet hanya sedikit sekali yang masuk kriteria ini?.

Memang hanya sedikit yang masuk dalam kriteria ini. Tapi tenang saja, karena anda hanya membutuhkan satu rumah saja yang akan mengubah hidup anda, yang perbedaannya bagai ’surga’ dan ’neraka’. Yakinlah bahwa selalu ada peluang untuk mendapatkan properti seperti itu!

Properti bagaimana yang sesuai kriteria diatas? (properti dengan harga dibawah maksudkan itu:pasar dan memiliki arus kas yang bisa menutup angsuran bank syariah? Inilah properti yang saya

  1. Rumah Sewaan (terutama sewaan orang asing)
  2. Apartmen (khususnya yang sudah ada penyewanya)
  3. Kos-kosan yang sudah berjalan dan sudah ada penyewanya.
  4. Gedung Komersial yang sudah berjalan dan ada penyewanya
  5. Rumah yang ada bisnisnya

Oke…, tapi mungkin anda akan menyangkal lagi informasi yang saya sampaikan diatas. Anda mungkin mengajukan pertanyaan, ”Bagaimana mungkin mendapatkan rumah sewaan dengan penghasilan yang dapat menutupi angsuran bank, sementara rata-rata harga sewa rumah hanya 5-10% per tahun dari harga pasar, sedangkan suku bunga pinjaman bank diatas 10% per tahun?”

Rata-rata sewa properti di Indonesia memang sekitar 5-10%. Tapi ingat, bahwa angka rata-rata itu adalah perkiraaan, sehingga selalu ada nilai sewa yang diatas rata-rata. Dan ini sudah saya buktikan sendiri, saya punya properti dengan harga beli Rp100 juta tapi nilai sewanya Rp30 juta perbulan atau 30%! Dengan demikian, kalau rata-ratanya 10%, maka pasti ada sewa yang diatas 10% yakni 12%, 15%, 20% bahkan sampai 30%.

Karena itu, tetap optimis bahwa selalu ADA yang diluar rata-rata, dan selanjutnya anda FOKUS mencari properti yang nilai sewanya diatas rata-rata dan diatas bunga bank. Saya yakin anda BISA menemukan properti seperti itu dan akan membuat anda KAYA!

Sumber Gambar: https://www.google.com/search?q=properti&safe=strict&source=lnms&tbm=isch&sa=X&ved=0ahUKEwju7aHG-K_fAhUBv48KHaQ3DlwQ_AUIDigB&biw=1366&bih=657#imgrc=GtZpx4s5RH69VM:

Ada 13 Strategi untuk Mendapatkan Properti Gratis.

  1. Strategi Tanah Fifty Fifty,  Strategi ini saya maksudkan sebagai membeli tanah yang tidak terlalu luas, misalnya 500 m2. Setelah terjadi kesepakatan harga dan tempo pembayaran selama kurang lebih 3 bulan, maka anda lakukan pemasaran dengan sistem per kavling, misalnya dibagi menjadi 3 kavling. Biasanya, tanah yang luas itu harganya relatif murah dibanding dengan tanah yang lebih kecil. Dan, tanah yang lebih kecil juga peminatnya lebih banyak. Karena itu, anda bisa menjual per kavling dengan harga yang lebih tinggi. Dengan teknik ini, apakah anda mengeluarkan uang? Tentu saja tidak, kecuali biaya telepon, transportasi dan materai. Teknik ini juga bisa dilakukan oleh ibu rumah tangga, bahkan pengangguran sekali pun.
  2. Strategi developer amatir. Strategi ini dengan cara membeli tanah 1 kavling dan membangunnya. Caranya, beli tanah dengan perjanjian bersyarat pembayaran 3 bulan atau lebih. Kemudian tanah tersebut dijual dalam bentuk rumah. Uangnya dari mana?Pertama, cari pembeli. Bila ada yang mau dan sudah terjadi kesepakatan harga, minta uang DP kepada pembeli sebesar 20-30%. Kedua, untuk menarik minat pembeli anda bisa tawarkan pembayarannya melalui KPR Syariah atau diangsur selama 6 – 12 bulan.
  3. Strategi small developer, membeli lahan tanah dengan perjanjian bersyarat. Untuk melakukan strategi ini, anda tidak harus melakukan dengan membeli tanah yang luas, tapi bisa dimulai dari satu kavling tanah, misalnya tanah seluas 150 m2.
  4. Strategi Mark to Market. Membeli properti dengan cara melakukan penyesuaian harga mark to market atas nilai properti saat mengajukan pinjaman kredit bank. Cara ini ada yang menganggap sebagai cara tricky. Meski demikian, anda harus sangat extra berhati-hati karena risikonya sangat besar, bila anda tidak mempersiapkannya dengan baik. Sebab kalau sampai anda tidak mampu membayar, maka bank (termasuk Bank Indonesia) akan mem-black list anda. Sekali anda di black list oleh BI, maka selama bertahun-tahun ke depan anda akan sangat sulit dipercaya oleh dunia perbankan, karena info black list dapat diakses oleh seluruh perbankan di Indonesia. Karena itu, teknik ini sebaiknya tidak digunakan secara gegabah, apalagi bila anda tidak memiliki penghasilan yang memadai untuk mem-back up angsuran tiap bulannya.
  5. Strategi kredit modal kerja atau kredit multi gunaCara ini bisa dilakukan baik oleh karyawan maupun pengusaha yang sudah memiliki properti/rumah.Bagi karyawan: Anda dapat membeli rumah/properti dengan menggunakan kredit multi guna (karyawan tidak bisa menggunakan kredit modal kerja dari bank). Misalnya ada rumah kos/ruko/rumah usaha dan harganya murah dan menghasilkan setiap bulan. Anda ajukan kredit multi guna kepada bank dengan mengagunkan properti/rumah anda.

    Bagi Pengusaha: Bila anda pengusaha, anda bisa memanfaatkan hutang modal kerja untuk membeli properti. Caranya, anda mengajukan kredit modal kerja dengan mengagunkan salah satu properti anda. Setelah mendapatkan kredit modal kerja (KMK) maka uang KMK itu digunakan untuk membeli properti yang anda inginkan. Syaratnya tetap sama, cari properti murah dan menghasilkan arus kas (sewa/hasil usaha positif).

  6. Strategi Media Billboard. Strategi membeli properti melalui media billboard ini dilakukan dengan cara mencari properti komersiil (ruko, gedung kantor, gedung pertemuan dan lainnya) atau pun rumah yang lokasinya sangat strategis, misalnya di persimpangan atau didekat perempatan jalan raya. Setelah anda menemukan properti seperti itu dan sudah sepakat harganya serta jangka waktu pembayarannya, maka anda bisa menawarkan bagian atap atau halaman properti ini untuk dipasang billboard atau iklan kepada perusahaan. advertising atau langsung kepada perusahaan produk. Yang dimaksud sewa di sini adalah hanya bagian atap saja atau halaman untuk memasang billboard. Jadi anda masih bisa menggunakan properti untuk ditinggali atau disewakan. Dengan demikian, anda akan mendapatkan uang dari sewa media billboard, Sewa ruangan properti, antara 5 – 10% per tahun.
  7. Strategi Media Billboard & Full Sewa. Strategi ini merupakan pengembangan dari strategi nomor 6 (Strategi media billboard). Pada strategi ini, diasumsikan kita bisa mendapatkan sewa billboard full selama 5 tahun dan sewa properti full selama 5 tahun juga. Apabila ini yang terjadi, maka sesungguhnya kita bisa mendapatkan properti tanpa KPR dan tanpa menunggu harga murah (dibawah harga pasar/NJOP).
  8. Kerjasama dengan Pewaralaba (franchisor). Anda juga bisa menjalankan strategi ini untuk mendapatkan properti tanpa modal. Caranya, sebelum anda mencari properti, anda menghubungi pemilik bisnis waralaba. Selanjutnya, anda cari properti yang sesuai dengan keinginan pewaralaba. Bila ada yang cocok, anda bisa sewakan kepada pembeli waralaba. Biasanya, untuk sewa seperti ini minimal 3 tahun. Dengan asumsi sewa 8% per tahun, maka anda akan mendapatkan 24% dari harga properti. Untuk pelunasan KPR tahun kedua dan seterusnya, anda bisa lakukan kombinasi dengan media billboard seperti yang dijelaskan diatas.
  9. Strategi Franchisor Based. Strategi ini cocok untuk anda yang memiliki bisnis dengan merk terkenal terpercaya dan bisa di franchise-kan. Strategi ini seringkali di gunakan oleh Mc Donald. McD biasanya membeli tempat-tempat strategis untuk disewakan kepada franchisee (pembeli waralaba)-nya.
  10. Strategi Take over bisnis dan propertinya. Contohnya, ada sebuah SPBU dijual. Saya seringkali menemukan SPBU dijual, baik dari iklan koran maupun informasi beberapa teman. Anda bisa membeli usaha ini dengan take over (mengambil alih) dari pemiliknya dengan uang bank. Tidak hanya SPBU, banyak bisnis-bisnis yang dijual beserta tempat usahanya. Mulai dari bisnis kecil yang harganya puluhan juta hingga milyaran rupiah. Strategi ini sangat cocok kalau anda menguasai ilmu bisnis. Tapi kalau anda tidak mengerti bisnisnya, sebaiknya tidak melakukan hal ini karena anda kesulitan mengelola bisnis dan akhirnya bisa bangkrut.
  11. Strategi Share Saham. Strategi ini bisa anda lakukan bila anda tidak mau membeli perusahaan dengan menggunakan uang bank. Mirip dengan strategi take over bisnis. Caranya, ketika ada perusahaan atau bisnis merugi dan akan dijual beserta propertinya. Misalnya saja, ada bisnis yang dalam kondisi „sekarat‟ mau bangkrut dan ditawarkan untuk dijual. Maka anda bisa menawarkan kepada pemiliknya untuk membeli perusahaan itu. Katakan anda mau membeli dengan syarat akan membayar setelah beberapa waktu. Memang tidak gampang untuk meyakinkan penjual, tapi anda bisa mencoba dengan teknik “buat orang lain menang lebih dulu, baru anda yang menang”.
  12. Strategi Cash Collateral Credit (C3).  Strategi ini cocok kalau anda punya uang nganggur. Misalnya anda punya uang Rp500 juta. Dari pada uang ‟nganggur‟ dan hanya disimpan di bank dengan mengandalkan bunga atau bagi hasil bank syariah, anda bisa manfaatkan uang tersebut untuk membeli properti dan uang anda masih tetap ada di bank.
  13. Strategi Intangible Assets. Anda juga bisa memiliki properti tanpa modal, bila anda memiliki intangible assets yang dikenal dan dipercaya. Seperti popularitas, keahlian (skill), kedudukan sosial, dan networking. Popularitas anda bisa digunakan untuk memperoleh properti tanpa modal atau diskon yang besar sekali khususnya di perumahan baru. Selain popularitas, keahlian (skill) juga bisa dimanfaatkan untuk mendapatkan properti tanpa modal. Misalnya anda punya keahlian memasak. Anda mengajak kerjasama bisnis dengan teman/mitra untuk membuka restoran, dan anda yang kelola semuanya. Karena itu anda minta bagian saham sekian persen sebagai pemodal skill. Sebagai pemilik modal, maka tentu saja anda juga sebagai pemilik properti yang ada diperusahaan itu.

    Sumber picture: https://www.liputan6.com/bisnis/read/2290445/tips-kaya-lewat-investasi-properti

Strategi Properti Tanpa Modal Sendiri

Membeli properti tanpa modal yang saya maksudkan bukan membeli properti karena mendapatkan uang warisan, kawin dengan suami/istri kaya, atau dapat uang dari undian lotre. Membeli properti tanpa modal sendiri adalah karena kita dapat membeli properti tanpa mengeluarkan uang sendiri. Kalau begitu, uangnya dari mana? Mari kita perhatikan berikut ini:

Dalam transaksi jual beli properti biasanya ada 3 jenis pelunasan yakni:

  1. Uang tanda jadi pembelian
  2. Uang Muka (DP)
  3. Pelunasan

Ketiga pelunasan itulah yang harus diselesaikan. Kalau anda punya uang, maka tidak akan kesulitan menyelesaikan pembayaran tersebut. Masalahnya disini, kita ingin membeli properti tanpa uang atau tanpa modal sendiri. Bagaimana caranya?

Intinya, dalam melakukan transaksi pembelian properti anda harus meminta waktu pembayaran/pelunasan dalam waktu kurang lebih 3 bulan atau lebih. Nah, selama waktu 3 bulan itulah anda akan mencari pembiayaan properti yang akan anda beli, atau mencari pembeli (bila anda ingin langsung menjualnya). Bagaimana agar penjual mau memberikan kelonggaran pembayaran? Salah satunya adalah dengan memberikan manfaat lebih kepada penjual, misalnya anda akan membayar 5% pajak penjual, dan lainnya.

Kalau penjual minta tanda jadi pembelian dan uang muka (DP), maka katakan kepada penjual kalau anda akan mencoba pembiayaan dengan KPR Syariah sehingga butuh waktu dan belum tentu disetujui. Demikian juga katakan kepada penjual, kalau anda tidak mau memberi uang muka diantaranya karena anda belum siap dana karena deposito belum jatuh tempo, belum ada tagihan masuk dari mitra bisnis dan lain sebagainya, sesuai kondisi anda. (untuk meyakinkan penjual, akan dibahas dalam bab berikutnya)

Selain itu, saat anda minta waktu pembayaran/pelunasan paling lambat 90 hari (3 bulan), sebaiknya tidak mengatakan ”pembayaran akan dilakukan 3 bulan” tapi lebih baik katakan, ”saya akan melunasi selambat-lambatnya  pada tanggal……bulan……..tahun……..”(tetap dihitung 3 bulan dari kesepakatan). Hal ini akan membuat penjual nyaman, karena ada kata-kata selambat-lambatnya yang berarti bisa lebih cepat pembayarannya.

Dengan cara ini, tentu saja ada penjual yang mau dan ada juga penjual yang tidak mau. Kalau tidak mau dengan syarat ini, ya tinggalkan saja, cari yang lain. Kalau ada penjual yang mau, maka sebaiknya dibuatkan perjanjian diatas materai, dan jangan lupa minta copy serifikat dan surat-surat lainnya. Selama perjanjian itu, properti tidak boleh dijual kepada pihak lain (contoh perikatan jual beli silahkan dilihat di lampiran).

Sumber Gambar : http://asriman.com/tips-sukses-bisnis-properti-tanpa-modal/

 

Faktor Penghambat Untuk Memiliki Properti

Faktor Penghambat Untuk Memiliki Properti

Anda mungkin sering memperhatikan banyak orang yang sesungguhnya memiliki penghasilan besar tapi sampai usianya yang sudah udzur, mereka belum memiliki properti. Selama hidupnya hanya menjadi „kontraktor‟ atau tinggal di rumah kontrakan. Anda juga mungkin sering memperhatikan orang-orang yang penghasilannya kecil, bahkan terkesan tidak mungkin bisa membeli properti, tapi mereka punya properti lebih dari satu.

Berikut ini adalah faktor penghambat orang untuk memiliki properti.

  1. Keyakinan yang salah terhadap properti. Sebagian besar orang, memiliki minimal ada 2 keyakinan yang salah terhadap properti, yakni:
  • Properti adalah barang mahal, karena itu hanya bisa dibeli orang kaya. Sedangkan untuk kaya, butuh waktu lama bahkan sampai tua. Padahal, meski properti mahal, tapi properti itu memiliki keunikan karena bisa diperoleh dengan tanpa modal, alias gratis.
  • Properti adalah barang masa depan. Artinya, orang menganggap bahwa untuk membeli properti tidak harus sekarang karena merupakan kebutuhan besar sehingga butuh waktu lama untuk mendapatkannya yakni di masa depan. Karena itu, sebagain besar orang lebih senang memprioritaskan barang-barang masa kini seperti gonta-ganti HP, mobil dan sejenisnya.
  1. Kesalahan strategi dalam membeli properti. Kebanyakan orang menggunakan strategi membeli properti dengan cara tunai. Mereka bertahun-tahun mengumpulkan uang muka atau membeli rumah seluruhnya dengan uang tunai. Kalau pun dengan menggunakan kredit, maka kreditnya pun prosentasenya relatif kecil. Bila kita perhatikan, kenaikan harga rumah itu jauh melebihi dengan kenaikan tabungan yang bisa kita kumpulkan (terutama berlaku bagi karyawan, atau pebisnis kecil). Sebagai ilustrasinya adalah sebagai berikut:
  • Kalau anda mampu menabung Rp10 juta sebulan dengan disiplin, maka untuk membeli Rp1 milyar itu dibutuhkan waktu 100 bulan atau kurang lebih 8,5 tahun. Ini dengan asumsi harga rumah tidak naik. Padahal kita tahu, harga rumah pada 8,5 tahun yang akan datang bisa naik 4 kali lipat atau menjadi Rp4 milyar. Maka apakah anda bisa membelinya?
  • Anda mungkin akan bilang, BISA membeli rumah itu yang sekarang dengan harga Rp1 milyar dengan KPR. Tapi bagaimana dengan angsuran KPR-nya yang selama 8,5 tahun itu ditengah ketidakstabilan suku bunga dan krisis keuangan dunia? Bila angsuran KPR hanya dari uang pribadi yang anda dapatkan dari kerja, terasa sangat membosankan!
  • Karena itulah perlu teknik bagaimana membeli properti tanpa modal. Kalau pun anda harus menggunakan KPR, tapi risikonya kecil dan anda tidak mengangsur bulanan dengan uang pribadi anda. Tapi dari properti yang anda beli. Kalau pun properti anda disita karena properti yang anda beli tidak dapat dibayar angurannya, anda tidak rugi, karena anda membelinya tanpa modal. Meski demikian, masih ada kemungkinan untung karena kenaikan harga properti.

Sumber Gambar: https://economy.okezone.com/read/2016/10/26/470/1524866/faktor-penghambat-orang-indonesia-beli-properti

 

 

Tiga Ketrampilan yang Harus dimiliki Investor Properti   

Tiga Ketrampilan yang Harus dimiliki Investor Properti           

Sebelum anda menekuni bisnis properti, maka anda wajib memiliki ketrampilan berikut ini.

  1. Ketrampilan untuk mendapatkan transaksi properti dibawah harga pasar. Untuk mendapatkan properti dibawah harga pasar dapat menggunakan cara-cara berikut:
  • Memanfaatkan situasi diskon, lelang, atau dari penjual yang merasa dirugikan atas properti yang dimilikinya sehingga ia ingin cepat-cepat menjual propertinya, orang butuh duit karena mau bagi-bagi warisan, sakit keras dan butuh biaya untuk berobat, termasuk suami-istri yang mau cerai dan lagi Orang yang butuh cepat untuk menjual propertinya tidak selalu dalam kesulitan, tapi bisa juga karena pemilik properti ini memiliki peluang bisnis yang lebih besar hingga ia ‟mengorbankan‟ propertinya.   Nah,   untuk   mendapatkan informasi properti yang demikian itu, tentu perlu ketrampilan dan networking yang luas.
  • Properti yang bermasalah. Bagi orang lain, sebuah properti bisa dianggap sebagai masalah. Tapi bagi kita justru bisa menguntungkan. Misalkan saja, ada properti yang dimiliki oleh beberapa orang ahli waris dan diantara ahli waris ini pada berantem, bertengkar. Padahal, mereka ini mau menjual warisan tersebut. Karena kondisinya seperti itu, maka setiap kali ada calon pembeli selalu membatalkan niatnya, karena susahnya mengumpulkan para ahli waris tersebut, atau karena takut masalah lain yang akan timbul. Ini adalah masalah! Karena itu, kalau anda bisa menyelesaikan masalah ini maka anda bisa menawar properti ini dengan harga dibawah pasar. Properti bermasalah yang saya maksudkan, bukan properti yang secara hukum dalam sengketa. Properti yang saya maksudkan adalah properti yang secara hukum tidak ada masalah, tetapi masalahnya hanya pada pemiliknya atau kondisi bangunan. Dalam kaitannya dengan masalah pada bangunan, anda harus berpegang teguh pada prinsip ”properti jelek pada lokasi terbaik”. Bisa saja kondisi propertinya jelek karena tidak terawat, tapi kalau properti itu lokasinya didaerah strategis atau lingkungan yang baik, maka anda akan mendapat peluang untung besar. Contohnya, seperti sahabat saya yang membeli tanah didaerah sekitar komplek perumahan elite di Bogor. Dia membeli tanah untuk dibangun rumah seluas 700 m2 dengan harga hanya Rp170 ribu per m2. Harga ini sangat murah bila dibandingkan dengan harga tanah di komplek itu yang mencapai Rp1 juta per meter. Tanah ini berada dibelakang komplek yang dipisahkan oleh sungai kecil. Meski harga tanah ini murah, tapi ketika dijual tidak laku. Kebanyakan calon pembeli mundur (tidak jadi membeli) karena menganggap lokasi tanah ini bermasalah, tidak akses ke lokasi. Sahabat saya ini berpikir dan menemukan solusi dengan membangun jembatan penghubung. Setelah dikalkulasi, biaya membuat jembatan sebesar Rp100 juta. Jadi, total yang harus dikeluarkan untuk membeli tanah beserta membangun jembatan adalah Rp119 juta + Rp100 juta = Rp219 juta. Kalau dihitung dengan luas tanah 700 meter maka harga per meter tanah ini hanya sebesar Rp313 ribu. Bandingkan dengan harga di komplek perumahan itu yang mencapai Rp1 juta. Seandainya dia mau jual lagi, maka minimal Rp750 ribu per meter tentu bukan harga yang mahal. Contoh lainnya seperti seorang pengusaha yang sedang terlilit hutang dan dia harus menjual properti itu karena untuk segera menjual propertinya sebelum di lelang. Atau seorang pengusaha yang butuh uang cepat karena harus mengejar bisnis lain yang lebih menguntungkan.
  • Lahan untuk dikonversi. Sebagai contoh, tanah sawah di konversi menjadi gudang tentu akan meningkatkan harga tanah. Bisa juga gudang dikonversi menjadi perkantoran. Dan masih banyak lagi contoh-contoh konversi penggunaan lahan termasuk konversi tanah kebon menjadi rumah tinggal.
  1. Ketrampilan untuk mendanai properti. Banyak orang yang memiliki keahlian atau ketrampilan untuk mendapatkan transaksi properti tapi belum tentu mereka memiliki ketrampilan untuk mendanai transaksinya. Karena itu, tidak heran kalau transaksi properti mereka seringkali gagal. Kemampuan mendanai ini tidak harus dari dana sendiri, tapi justru mendapatkan dana dari orang lain khususnya pihak perbankan.
  2. Ketrampilan memasarkan kembali properti yang dibeli. Ketrampilan ini ada kaitannya dengan strategi memasarkan properti, khususnya bila anda berjual beli properti. Tapi kalau anda investor tulen (benar-benar investor), maka ketrampilan ini tidak wajib. Bila anda jual beli, anda bisa juga bekerja sama dengan properti agen untuk memasarkan properti anda. Bisa juga pasang iklan dan lainnya.

Sumber gambar: https://wealthmasteryacademy.com/wp-content/uploads/2016/10/Property-Investment

Enam Prinsip Sukses Investor Properti

Enam Prinsip Sukses Investor Properti

  1. Untung pada waktu beli. Kebanyakan orang membeli properti selalu berpikir untuk mendapatkan keuntungan dikemudian hari (tahun depan, dan seterusnya). Padahal kita juga bisa mendapatkan keuntungan properti pada saat transaksi karena harga belinya sudah dibawah pasar sehingga apabila saat itu langsung dan kita jual dengan harga pasar, tentu kita sudah untung. Properti seperti ini biasanya dapat kita beli dari penjual yang sangat berniat menjual atau bermotivasi tinggi untuk menjual karena butuh uang.
  2. Beli grosir jual ritel. Layaknya perdagangan yang lain, di properti juga berlaku prinsip seperti ini. Kita bisa membeli properti dalam jumlah besar kemudian kita kavling-kavling dengan dijual pada harga ritel tentunya dengan harga yang lebih tinggi. Cara ini pun bisa dengan modal sangat minim bahkan tanpa modal. Ikuti penjelasan berikutnya
  3. Leverage, beli tanpa uang. Prinsip ini dengan menggunakan uang orang lain, dalam hal ini uang bank. Dengan uang bank, bahkan kita dapat membeli properti tanpa uang sendiri sepersen pun. Penjelasan detailnya ada di bab selanjutnya.
  4. Senang pada transaksinya, BUKAN pada propertinya. Salah satu kesalahan terbesar seseorang (terutama yang mengaku investor) dalam membeli properti adalah mereka membeli properti tidak berdasarkan keuntungan finansial tetapi lebih karena faktor SUKA pada propertinya yang indah maupun arsiteknya sangat bagus. Tidak ada salahnya sih…. anda suka pada hal itu kalau properti itu untuk rumah tinggal anda. Tapi kalau sudah menyangkut investasi, anda harus memerhatikan untung dan ruginya secara finansial, dan meninggalkan perasaan SUKA atau TIDAK suka. Tetaplah berpegang pada prinsip-prinsip investasi, misalnya apakah prospek properti itu bagus? Apakah menghasilkan uang masuk yang positif? Bagaimana pertumbuhan properti didaerah itu? Dan sebagainya.. Investasi properti adalah masalah angka-angka. Maksudnya adalah apakah secara angka finansial akan untung atau tidak. Untuk memperjelas hal ini, saya berikan contoh seorang mantan tetangga saya di Depok – Jabar (karena sekarang sudah tidak bertetangga, saya pindah ke Jakarta Selatan). Dulu tahun 1999 – 2001 saya tinggal di komplek perumahan. Rumah yang saya tempati saat itu memang rumah kecil, dengan luas hanya 78 m2, termasuk rumah tetangga saya, yang kebetulan lebih besar dengan luas 90 m2. Tetangga saya ini merenovasi rumahnya dengan membangun menjadi 2 tingkat. Rumah ini memang terlihat megah dan paling bagus diantara rumah yang ada di sekitarnya. Dia menghabiskan uang Rp100 juta untuk merenovasinya (saat itu tahun 2000), sehingga total harga rumah itu menjadi Rp150 juta. Tetapi, saat rumah itu dijual pada tahun 2008 lalu, hanya laku Rp170 juta. Bayangkan, selama 8 tahun, kenaikan harganya hanya Rp20 juta. Padahal saat itu rumah saya terjual dua kali lipat selama kurun waktu 2 tahun (1999 – 2001). Mengapa hal ini bisa terjadi?
    • Pertama, tetangga saya ini lebih menyukai propertinya (sehingga mengeluarkan uang berapa pun untuk merenovasi), tanpa analisa transaksinya, apakah rumah itu cocok berdiri mewah dilingkungan yang ‟salah‟.
    • Kedua, karena  sebenarnya  keindahan  rumah     atau keindahan arsitektur tidak serta merta bisa meningkatkan harga rumah, kalau rumah itu pada lokasi yang tidak tepat. Maksud saya begini. Kalau diperhatikan, lingkungan rumah tersebut  berada  pada  lingkungan  komplek  perumahan untuk  golongan  menengah  ke  bawah  (RSSS,  Rumah Sangat  Sempit  Sekali,  ..)  sehingga  tentu  saja,kemampuan daya beli mereka rata-rata ya… misalnya hanya sebesar Rp50 – Rp100 juta). Dengan demikian, kalau ada rumah yang harganya diatas Rp100 juta maka hanya orang-orang tertentu yang berniat membelinya, dengan alasan mungkin dia ingin di daerah itu. Tapi, biasanya, kalau seseorang yang punya uang lebih besar, ia akan lebih cenderung memilih lingkungan yang sesuai dengan tingkat sosialnya.
  5. Tidak ikut-ikutan. Salah satu kunci untuk sukses di bisnis properti adalah tidak ikut-ikutan membeli properti. Misalnya saat ini masyarakat khususnya di kota besar seperti Jakarta sedang antre membeli ‟gambar‟ rusunami (rumah susun bersubsidi). Padahal, dari sebagian besar mereka yang antre itu, membeli dengan alasan investasi karena ikut-ikutan. Strategi yang seharusnya adalah, membeli saat orang lain menjual, dan menunggu kesempatan baik saat orang lain membeli. Strategi ini tentu membutuhkan keinginan kuat dari anda untuk tidak sekedar ikut-ikutan tanpa menganalisa kondisi properti.Jarang menjual properti
  6. Pernahkah  anda  mendengarkan  perkataan  seperti  ini? ”Aduh…terus terang saya nyesel sekali telah menjual rumah saya 10 tahun lalu seharga Rp100 juta. Padahal kalau dijual sekarang harganya bisa Rp1,5 milyar”. Atau anda mendengar keluhan para pensiunan atau orang-orang tua seperti ini, ”coba kalau dulu saya beli 3 rumah ini. Pasti saya sudah kaya. Bayangkan saja, rumah ini saya beli 20 tahun lalu hanya Rp10 juta dan sekarang sudah seharga Rp1 milyar”. Saya sendiri sudah sangat sering mendengar kalimat ini. Berdasarkan pengalaman itu, maka sebaiknya investor properti tidak menjual propertinya kecuali dalam kondisi yang memaksa atau tidak ada jalan keluar yang lebih baik.

Beberapa Cara Memanfaatkan Tanah Kosong Agar Optimal

1. Menjaminkan tanah ke bank, untuk  dapat uang, kemudian untuk bisnis. Tapi risikonya? Kalau kita tidak punya penghasilan tetap (sebagai karyawan ataupun pengusaha), bank tidak akan memberikan  pinjaman  meskipun tanah kita luasnya hektaran. Bank meminjami seseorang tidak hanya berdasarkan jaminan, tetapi lebih kepada kemampuan membayar kembali (ada sumber penghasilan). Dalam istilah bank, ini disebut first way out. Jaminan adalah second way out.  Bagi bank, second way out berupa jaminan itu adalah jalan keluar terakhir bila terjadi masalah dalam pemberian kreditnya. Bank lebih mengutamakan first way out sebagai pertimbangan utama dalam memberikan kredit. Itulah sebabnya, kita sering menemukan seseorang tertentu dengan mudahnya mendapatkan pinjaman bank, meski jaminannya lebih kecil dariu kreditnya, hanya ditambah personal guarantie. Ini baru sisi pengajuan ke bank yang agak rumit. Kalau pun anda dapat pinjaman ke bank, kemudian duit itu dipakai untuk bisnis atau membuat kontrakan/rumah kos diatas tanah anda. Kalau bisnis anda gagal? Risikonya lebih besar lagi, karena nilai tanah anda jauh lebih besar dari kredit anda. Kalau sampai di lelang, anda tentu rugi, tanah anda dijual asal laku untuk bayar kredit anda. Karena itu, cara ini tidak saya rekomendasikan.

2.  Cara kedua, anda bisa jual sebagian tanah anda, kemudian uangnya anda gunakan untuk membangun diatas tanah sisa. Anda bisa sewakan sebagai passive income. Ini bisa dilakukan dengan mudah kalau lokasi anda tidak terlalu luas dan lokasinya sudah ramai. Misalnya anda punya tanah 500m2 di tengah kota dengan panjang lebar 25 x 20 m2. Dengan kondisi seperti ini tentu gampang pecah jadi dua, 12×20 m dan bangun sisanya. Cari penyewa gampang. Tapi kalau anda punya tanah luas 7000 m tapi lokasinya di pinggiran kota yang masih sepi? bisa juga sih dijual separuhnya sebagian… tapi untuk dibangun kemudian di sewakan? siapa yang mau sewa? inilah masalahnya.  Tentu tidak mudah cari penyewa.

3. Cara ketiga, yakni dengan cara kerjasama dengan pengembang (developer). Ini adalah cara yang sangat baik  untuk memanfaatkan tanah  menjadi lebih optimal nilainya. Selain mendapatkan harga jual optimal, pemilik tanah juga mendapatkan bagi hasil dari bisnis properti (pengembang). Pemilik tanah juga masih bisa mendapatkan kenaikan harga tanah tiap tahunnya.  Bagaimana dengan keamanan/risikonya? Bisnis ini tetap aman bagi pemilik tanah, asalkan dalam poin-poin perjanjian yang jelas, tidak merugikan kedua pihak. Tentu saja, pemilik tanah harus memilih pengembang yang jujur dan profesional. Saat ini banyak pengembang yang menawarkan sistem kerjasama pengelolaan tanah, salah satunya adalah surgoLand

Kerjasama pengelolaan dengan developer ini bertujuan untuk:

1. meningkatkan nilai jual tanah, karena tanah yang dijual akan diberikan nilai tambah berupa bangunan dan infrastruktur. Tentu saja harganya akan lebih tinggi dibandingkan dengan tanah kosong.

2. Mempercepat penjualan tanah luas. Jual tanah luas itu tidak gampang. Selain harganya yang cenderung murah, waktunya juga lama, daripada butuh waktu lama, kenapa tidak dijual dalam bentuk rumah bekerjasama dengan pengembang

Jual Rumah, sesuai Lingkungannya

Sekitar bulan April 2018 lalu, saya mengantarkan istri pejabat pemerintahan, yang juga komosaris independen asuransi. Beliau ini punya rumah di Pamulang Tangerang, luasnya sekitar 200 meter. Dia jual rumah itu nggak laku-laku. Maka dia minta saya untuk memberikan saran/masukan. Saya datang ke lokasi bersama beliau. Secara lokasi, cukup strategis, berada didalam perumahan yang ada di pinggir jalan raya besar. Posisi rumahnya pun hanya sekitar 150 meter dari jalan raya karena berada di barisan depan tapi bukan di jalan utamanya perumahan.

Saya tanya, “berapa harga jualnya?” “Rp950 juta” kata beliau.

Menurut saya, harga itu nggak terlalu tinggi, wajar saja. Tapi yang jadi masalah, dengan uang sebesar itu, orang tentu akan milih rumah yang lebih bagus lokasinya karena dekat ke Serpong. Maka saya saya sarankan, agar rumah itu jualnya di pecah jadi 2, karena kebetulan itu rumah awalnya 2 rumah dijadikan satu. Jadi saya sarankan untuk memisahkan kembali rumahnya menjaidi 2 dan menjualnya dengan harga tawaran Rp500 juta per unit.

Kenapa saya sarankan dijual 2 rumah? karena rumah itu berada dilingkungan biasa saja, lingkungan masyarakat menengah ke bawah. Tentu orang yang punya uang Rp950 juta, akan milih rumah yang lingkungannya lebih bagus. Sementara itu, rumah bu komisaris asuransi ini bangunannya juga sudah tua, dan jalan akses didepan rumahnya juga 2 mobil tapi pas banget 🙂

Moga cepat laku..